(A firma di Leonardo D’Alessandro, Fisco Oggi) –

Nessun adempimento per i titolari di contratti in corso al 7 aprile: tutto nel 730 o Unico da presentare nel 2012
Dal 7 aprile ha piena operatività la “cedolare secca” introdotta dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011 (“Disposizioni in materia di federalismo fiscale”).
La cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative (con la sola esclusione di quelle classificate A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo, sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Cipe.
L’opzione potrà essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.
Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, ed esplicherà efficacia solo in capo a quelli che l’hanno esercitata.
A coloro che non si siano avvalsi dell’opzione resterà applicabile l’imposta di bollo e l’imposta di registro.
E’ fondamentale ricordare che, per l’efficacia dell’opzione, e prima dell’esercizio di questa, il locatore sarà tenuto a comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell’anno precedente.
L’opzione potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi.
L’opzione, pertanto, verrà esercitata o con il rivisto modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia Siria .
L’opzione, una volta esercitata, vincolerà il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, salva sempre la facoltà di revoca dell’opzione.
L’eventuale revoca non preclude, comunque, la possibilità di optare nelle annualità successive residue di contratto. Così come il mancato esercizio dell’opzione, nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive.
Per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nel 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile 2011, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data, si potrà optare per il regime della cedolare con modalità differenti:

  • direttamente in dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011

  • in sede di registrazione, per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 o per i quali il termine per il pagamento dell’eventuale proroga, a partire dalla stessa data, non sia ancora spirato (in quest’ultimo caso l’opzione verrà espressa nel modello 69)

  • con il modello 69, per il caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla medesima data, non sia ancora scaduto il termine per pagare la relativa imposta di registro.

Al riguardo, è importante evidenziare come, relativamente ai contratti per i quali i termini per la registrazione scadono tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la registrazione (e la eventuale opzione) potrà essere effettuata entro tale ultimo termine.
Quanto al versamento della cedolare, il comma 4 dell’articolo 3, Dlgs 23/2011, dispone che la stessa sia versata entro i termini fissati per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e che per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso, si applichino le disposizioni previste per le imposte sui redditi.
Il provvedimento disciplina dettagliatamente le modalità e i termini di versamento in acconto nella misura dell’85% per l’anno 2011 e del 95% dal 2012, stabilendo che sia il versamento in acconto sia quello a saldo vengano eseguiti con l’F24.
Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicheranno le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.