(A firma di Andrea D’Oria) –
Il Catasto è una fotografia in bianco e
nero della situazione reale degli
immobili. Ormai ci sono situazioni in cui
alcune abitazioni del centro storico,
ristrutturate e di pregio, hanno, a livello
catastale, una rendita molto più bassa
rispetto ad abitazioni costruite in prima
periferia. Il paradosso è che queste
ultime, pur avendo un valore di
mercato nettamente inferiore alle
prime, devono pagare una Imposta
Comunale sugli Immobili più elevata.
Questo perchè l’I.C.I. si paga sulla
rendita catastale e non sul valore
commerciale.
Come è possibile una situazione del
genere? Il problema sta in parte
nell’inefficienza dell’Agenzia del
Territorio che non sempre ha svolto la
sua funzione di attribuire alle unità
immobiliari i valori catastali aderenti
alle caratteristiche strutturali e di
mercato; in parte nel fatto che non tutti
si attengono alle disposizioni
normative concernenti
l’accatastamento degli immobili.
E così
si ha la situazione in cui immobili
ristrutturati e di pregio del centro
storico, il cui valore di mercato parte da
duemila euro al mq., sono (ancora)
accatastati come A5, ovvero come
abitazioni ultrapopolari che addirittura
dovrebbero essere dotati di servizi
igienici in comune con altre abitazioni o
con accesso esterno dai vani abitabili!
Questo status quo di fatto ha
danneggiato i Comuni, che di ICI si
“nutrono”, ma ha anche creato una
situazione di sperequazione tributaria.
Queste sono solo alcune delle
motivazioni che hanno portato al
famoso decentramento delle funzioni
catastali ai comuni o , più semplicemente “Catasto ai Comuni”, nelle forme previste dal decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 14 giugno 2007.
In attesa di questa svolta epocale, ai Comuni è stato già fornito uno strumento capace di farli “partecipare” attivamente al processo di revisione delle rendite.
Tale strumento è il comma 336, articolo 1 della Legge n. 311/2004 (Legge Finanziaria per l’anno 2005). Esso chiama in causa direttamente il Comune nel contrasto all’evasione fiscale in materia di ICI, in quanto gli consente di rivolgersi direttamente ai titolari di diritti reali su immobili non dichiarati in catasto, o che vi risultino registrati in maniera non più aderente alla realtà, invitandoli a presentare una denuncia catastale.
L’Agenzia del Territorio ha fornito una serie di documentazione con lo scopo di chiarire le procedure per attuare il “comma 336”, a partire dalla individuazione delle unità immobiliari oggetto di rideterminazione della rendita.
A tale proposito l’art. 2 della Determinazione 16.02.2005 ci fornisce elementi utili:
le unità immobiliari di proprietà privata, non dichiarate in catasto o per le quali sussistono situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie, sono individuate dai comuni sulla base della constatazione di idonei elementi, quali, a titolo esemplificativo, quelli rinvenibili nell’archivio edilizio comunale, nell’archivio delle licenze commerciali, ovvero nei verbali di accertamento di violazioni edilizie, nella cartografia tecnica, nelle immagini territoriali o tratti da ogni altra documentazione idonea allo scopo.
In pratica il Comune, attraverso una capillare consultazione delle banche dati disponibili soprattutto nell’ufficio tecnico e urbanistica, un confronto con il catasto ed eventualmente una rilevazione diretta sul territorio, dovrebbe “scoprire” quelle unità immobiliari interessate da interventi edilizi o site in fabbricati interessati da interventi edilizi o mai dichiarate in catasto o che sono variate nella destinazione d’uso o che sono passate da categoria degli esenti a quelle soggette ad imposizione e che naturalmente non risultano adeguatamente accatastate.
Ma cosa deve fare il Comune una volta individuate tali fattispecie?
Il suo compito è quello di notificare agli interessati una specifica richiesta finalizzata alla produzione dell’atto di aggiornamento catastale. Tale richiesta dovrebbe contenere anche la data, qualora accertabile, cui riferire il mancato adempimento degli obblighi in materia di dichiarazione delle nuove costruzioni o di variazione di quelle censite al catasto edilizio urbano.
Questo punto è fondamentale per il Comune ed è legato al comma successivo della Legge n. 311/2004. Il comma 337 ci dice infatti che
le rendite catastali dichiarate o comunque attribuite a seguito della notificazione della richiesta del comune di cui al comma 336 producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1º gennaio dell’anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal comune, ovvero, in assenza della suddetta indicazione, dal 1º gennaio dell’anno di notifica della richiesta del comune.
Ciò significa che la nuova rendita catastale attribuita, ai fini ICI, non avrà valore dalla data di nuova attribuzione, ma dal primo gennaio dell’anno successivo alla data in cui sarebbe dovuto essere accatastato o riclassificato l’immobile, con il conseguente recupero per il Comune degli anni di imposta regressi.
La richiesta degli atti di aggiornamento deve essere notificata ai soggetti interessati (titolari del fabbricato con rendita da rivedere) e comunicata successivamente, con gli estremi dell’avvenuta notificazione, agli Uffici Provinciali dell’Agenzia del Territorio. I sogget t i interessat i dovranno provvedere ad aggiornare la rendita “contestata” entro 90 giorni dal ricevimento della comunicazione da parte del Comune tramite procedura DOCFA presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio che, a sua volta, ne darà comunicazione al Comune. Nel caso di mancato adempimento da parte del cittadino/contribuente, vi provvederà d’ufficio il Catasto, con oneri dovuti per la redazione degli atti di aggiornamento catastali a carico dei soggetti inadempienti.
Il Comune di Lecce, con l’intento di perseguire e continuare una politica tributaria incentrata sull’equità e sulla riduzione della pressione fiscale che lo ha portato ad essere uno dei Comuni d’Italia con la minore pressione fiscale negli ultimi anni (si pensi ad esempio che l’aliquota per l’abitazione principale per il 2007 è attestata tra lo 0,10 e il 3,20 per mille a seconda della categoria catastale!) ha fatto proprio il dettame normativo del 336 e, coadiuvato dalla SO.G.E.T. S.p.A., inizierà ad effettuare un censimento sul proprio territorio.
